친구가 부동산관련 물어봐서 제가 아는 부족한 부분을 알려줬는데 디게 괜찮다하여 어렴풋하게나마 도움이 되실까 공유해봅니다. 

전문가 혹은 종사자분들이 잘못된 부분이 많다라고하면 글은 바로 삭제하겠습니다. 

<부동산 시장정리> 

2012년을 기점으로 부동산이 엄청난 거품이 껴들기 시작!! 

사두면 집값이 올라서 수익이나는 구조!! 
ex)2012년 5억짜리 집 매매 
    2013년 5억 -> 5억 5천 
    2018년 5억 -> 8억 

이러했던게 부동산시장!! 

이유는 주택담보대출(LTV) 70%지정!! 

이 LTV 70%가 어떤거냐!! 

10억짜리 집을 가지고 있어면 7억까지 대출이 가능!! 

그렇다면 실제 10억짜리 집을 사는데 드는 돈은 3억!!! 

ex) 맞는 비유는 아니지만 쉽게 예를 든다면!! 
    3억으로 10억짜리 집 매매 
      LTV로 7억대출 // 
    7억으로 다시 10억짜리 2채    매매 // 반복!!! 

이런식으로 집을 사는게 너무너무 쉽다보니 너도나도 투기 투기~ 나도 투기 너도 투기 쟤도 투기 얘도 투기 ~~ 

그렇다보니 건설사도 어랍쇼 얘도사고 쟤도사고 집을 계속 여러채씩 사네 계속 지어 올리자 !! 

신축 아파트 또 들어갑니다~ 1000세대~~(벽산아파트) 
저도 들어갑니다 1000세대~~ 
(삼정그린코아) 
질 수 없죠 저도 1000세대 짓겠습니다 sk뷰 아파트/// 

결과적으로 아파트 오피스텔이 미친듯이 지어진 이유는 어떻게보면 부동산(집+오피스텔)을 담보로 대출이 엄청나게 가능했기에 발생한 일!!! 

그런데 이 모든것들이 박근혜정부때는 순탄하게 그리고 나중에 엄청난 문제가 터질걸 알고도 넘어가고있었음!!! 

그런데 2018년 건국 이래 최초 대통령 탄핵이 발생!! 

새로 당선된 문재인이 LTV대출 규모를 대폭 수정 

70%는 60%까지 
투기과열 지역은 40% 
집 여러채 들고있으면 심지어 담보대출이 불가능!! 0% 

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이까지 이해하시고~~ 

LTV가 낮아지면 무슨 일이벌어지냐!! 

★10억짜리 아파트 살 때★ 

3억있으면 7억대출 받아서 구 매가능했는데 이젠!! 

6억이 있어야 4억대출받고 10억짜리 집으로 이사가능!! 

대부분 괜찮다 싶어서 이사갈려는 곳은 죄다 투기과열지역!!!!이라 이런 문제가 발생 

이렇다보니 집을 구매하는데 내가 보유하고 있어야하는 현금이 늘어남!! 또한 

3억+대출7억 = 10억짜리 집 

이게 가능하다가 

5억+대출 4억 = 9억짜리 집 

돈은 더 많이 들고있는데 하루아침에 이사갈 수 있는 집의 퀄리티는 떨어져버림!! 

OH MY GOD!!!!!!!!!! 

이게 바로 2018년 9월 13일 벌어진 일!!!!!! 

그렇다면 저 사단이 난 이후 어떻게 되었을까!!!!!!! 

집을 살려는 사람의 수가 급감!!  

9월에만 해도 10명이 집을 샀다면 12월에는 5명도 집을 안사가는 상황이 발생!!! 

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집은 많은데 넘치는데 지금도 박근혜정부때 허가나서 지어지고있는 아파트 오피스텔이 수두룩한데!!! 

살 사람이 없다면!!! 

당연히 더이상의 거품은 발생안하게되고 시간이 더 흐르면 거품이 빠지게될것!! 

당장은 거품이 안빠지는게 너도나도 일단... 버티는거지 왜냐 겁나 아깝자나!!!!! 고작 4달지났는데 최소 1년은 버텨보는거지 ..... 

이렇게되면 어떤 상황이 벌어지냐!! 

매매를 하기엔 손해보는 기분이고!! 그렇다고 비어있는 집을 그대로 둘 수는 없고!! 

최우선적으로 매매가는 동결이나 서서히 하락이지만 // 
전월세가가 상당히 떨어질 것!! 

기타 복잡할 수 있는 다양한 원인과 현상들은 배제하고 알기쉽게 최근 시끌벅쩍한 부동산 시장을 정리한건데 알고있으면 무조건 나쁘진 않을거같은데 // 

제가 기억나고 떠오르는대로 정리해보았습니다. 

추가적인 코멘트나 / 잘못된 부분 댓글 언제든 감사드립니다!! 


추가 코멘트입니다 2/13일 19시 28분 

전세/월세 가격이 내려갈꺼란 제 생각의 이유는실제 현재 전세가격이 너무 높게 설정되있는 부분도 있다고 봅니다. 그런데 지금 주택임대사업자나 투기자들이 가지고 있는 집들도 많은데 아직 지어지고있는 아파트, 오피스텔도 너무나도 많습니다. 

수요는 적은데 공급만 계속 늘어가는 참 말도안되는 상황이 벌어진거죠.. 
그렇다고 손에 쥔 매물들을 생각했던 금액보다 아래로 팔기는 싫고, 또 그렇다고 공실로 나둘 수도 없고 그래서 전세 혹은 월세로 바뀌게될것이고, 경쟁력을 붙히기위해 결국 금액까지 줄어들것이다 라고 생각해보았습니다.